2026년 세제개편 후속 시행령

조정지역 일시적 2주택
특례 3년에서 2년으로

10월 1일 시행 예정, 달라지는 점을 한 번에 정리했습니다

📌 30초 요약

조정대상지역에서 집을 갈아타며 일시적 2주택자가 된 경우, 양도세·종부세 1주택 특례를 받을 수 있는 기간이 3년에서 2년으로 줄어듭니다. 정부는 9월 29일 국무회의에서 관련 시행령을 의결했고, 다음 달 1일 공포·시행될 예정입니다.

집을 옮기려고 새집을 먼저 샀다면, 기존 집을 언제까지 팔아야 하는지가 가장 중요한 문제입니다. 기간이 1년 줄어드는 만큼 계획을 다시 점검해 보셔야 합니다. 이 글에서는 이번 개정안의 핵심 다섯 가지를 차례로 정리했습니다.

이 글의 순서

① 일시적 2주택 특례 개정 내용
② 기존 집 처분기한 계산
③ 3년 특례가 유지되는 경우
④ 매입임대 양도세 중과배제 변화
⑤ 상생임대 특례 종료

① 일시적 2주택 특례, 무엇이 바뀌나

일시적 2주택 특례는 1주택자가 새집을 사서 잠시 2주택자가 되더라도, 일정 기간 안에 기존 집을 팔면 1주택자와 같은 세제 혜택을 주는 제도입니다.

구분	현재	개정
특례 기간	3년	2년
대상 세금	양도소득세, 종합부동산세
대상 지역	조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 신규 취득한 경우

양도세 혜택	비과세, 장기보유특별공제 우대양도가액 12억원 이하분 기준, 장특공제 최대 80%
시행 시기	다음 달 1일 공포·시행 예정소득세법·종합부동산세법 등 4개 시행령 개정

핵심은 새집을 취득한 시점부터 2년 안에 기존 집을 파는 것입니다. 기간이 짧아졌기 때문에 매도 일정을 잡을 때 여유를 두는 것이 좋습니다.

⚠️ 이 부분은 꼭 확인하세요

취득일과 처분기한 계산은 개별 사정(상속, 분양권, 재건축 등)에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고 전에는 세무 전문가나 국세청 상담으로 확인하시길 권합니다.

보도에 따르면 이번 단축은 8월 4일 이후 신규 취득한 주택부터 적용되고, 그 전에 취득했거나 계약한 기존 계약자는 3년 특례가 유지되는 것으로 전해졌습니다.

새집 취득 시점	특례 기간(보도 기준)
8월 3일 이전 취득·계약	3년 유지
8월 4일 이후 신규 취득	2년 적용

다만 "계약일 기준인지 취득일 기준인지" 같은 세부 요건은 시행령 부칙에서 정하므로, 경계에 있는 분들은 공포된 시행령 원문을 꼭 확인하셔야 합니다.

지금까지는 조정대상지역 등록 매입임대주택이 등록말소된 뒤에도 다주택자 양도세 중과 배제와 법인세 추가 과세 배제가 계속 적용됐습니다. 앞으로는 기한이 생깁니다.

기본 원칙	2027년 12월 31일까지 양도분이 기한까지만 기존 특례 유지
의무임대 중	말소일부터 1년2027년 1월 1일 기준 의무임대기간이 끝나지 않은 경우
재건축·재개발 중	이전 고시일부터 1년이 되는 날까지중과배제 기한 종료 전 절차가 진행된 경우, 중복 해당 시 늦은 날
임대사업자 거주주택	등록말소일부터 5년간 현행 유지1세대 1주택 특례, 12억원 이하분 비과세와 장특공제 최대 80%

직전 계약 대비 임대료 증가율을 5% 이내로 하고 상생임대를 하면, 양도세 비과세 시 2년 거주요건을 면제해 주던 제도입니다. 이 특례는 당초 예정대로 올해 12월 31일에 종료됩니다.

📅 종료 이후에도 완전히 사라지는 건 아닙니다

상생임대가 끝난 뒤 1년 안에 양도한 주택(최대 2029년 12월 31일까지)에 한해 거주요건 면제가 적용되는 것으로 발표됐습니다. 이미 상생임대 중이거나 계획하고 있다면 임대 종료일과 양도 시점을 함께 계산해 보셔야 합니다.

Q. 이미 새집을 사서 일시적 2주택 상태인데 저도 2년인가요?

A. 보도된 기준으로는 8월 4일 이후 신규 취득분부터 2년이 적용되고, 그 이전 취득분은 3년이 유지됩니다. 정확한 판단은 공포된 시행령 부칙과 세무 전문가 확인이 필요합니다.

Q. 2년을 넘겨서 팔면 어떻게 되나요?

A. 특례 기간을 넘기면 1주택자 기준의 비과세나 종부세 혜택을 받지 못할 수 있습니다. 세액 차이가 크므로 매도 일정은 여유 있게 잡으시는 것이 안전합니다.

Q. 조정대상지역이 아닌 곳은 어떻게 되나요?

A. 이번 단축은 조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 신규 취득한 경우를 대상으로 합니다. 다른 경우의 기준은 별도로 확인하세요.

· 본 글은 2026년 9월 29일 국무회의 의결 내용과 주요 언론 보도를 바탕으로 정리한 참고 정보이며, 세무·법률 자문이 아닙니다.

· 시행령 공포 후 세부 요건이 달라질 수 있으니 국세청, 기획재정부 자료와 세무 전문가 상담으로 최종 확인하세요.